FORTROLIGE UTFORDRINGER

Denne blandede investeringsmuligheten ligger i en av Long Island Citys mest etablerte og tilbudsbegrensede korridorer, bare noen minutter fra Vernon Boulevard og East River-stranden. Beliggenheten nyter godt av sterk boligendensitet, konstant detaljhandelsfottrafikk og umiddelbar nærhet til transport, åpne rom og nabolagsfasiliteter.

Eiendommen strekker seg over omtrent 5 190 kvadratmeter på en tomt på 2 500 kvadratmeter og er konfigurert som en 25 fot bred bygning som består av:

Detaljhandel i første etasje
Bakgårds kunstnerstudio
Fire frimarkedsboligleiligheter over

Eiendelen gir en balansert profil av varig inntekt og kortsiktig potensial for boligutleie innen et delmarked som fortsetter å vise langvarig leiedybde og kapitalbehov.

EIENDOMSOVERSIKT
Tomtestørrelse: 2 500 SF
Bygningens dimensjoner: 25 ft x 42 ft
Nåværende bygningsareal: 5 190 SF
Bygningstype: S3 – Primært firefamilie med én butikk og kontor
Sone: M1-4 / R6B

Eiendommens konfigurasjon tillater stabil detaljhandelsinntekt på bunnen samtidig som den bevarer boligutviklingsmuligheter. Bygningens bredde og utforming gir effektive boligarealer sammenlignet med mange smalere blandede eiendommer innen delmarkedet.

INNTEKTPROFIL & KAPPRISANALYSE

Eiendommen genererer for tiden:
Brutto inntekt: $326,724
Utgifter: $39,167
Netto driftsinntekt: $287,557

Ved stabilisering av boligenheter til markednivåer:
Pro forma brutto inntekt: $342,320
Pro forma netto driftsinntekt: $303,160
Dette støtter en pro forma kapitaliseringsrate på omtrent 5,5%.

BOLIGKOMPONENT
De fire boligenehetene er fullt ut frimarkedet og for tiden ledige. Dette gir en umiddelbar mulighet til å leie ut til gjeldende markedsleier uten reguleringsbegrensninger.

Nylige leiemarkeder i Vernon Boulevard / strandkorridoren indikerer:
$70–$85 per kvadratfot årlig
Ett-roms enheter: omtrent $3,400–$4,200 per måned
To-roms enheter: omtrent $4,800–$6,000+ per måned

Opptak i boutique-bygninger som mangler full-service fasiliteter forblir stabilt på grunn av sterk etterspørsel fra leietakere for nærhet til stranden, Midtown Manhattan-tilgang og nabolags detaljhandel.

Det frimarkedsbaserte ved boligenhetene gir økt fleksibilitet og reduserer regulatorisk eksponering sammenlignet med regulerte eller delvis regulerte eiendeler.

KOMMERSEIELIG LEIEFORHOLD

Dette gir forutsigbar kontantstrøm gjennom den gjenværende leieperioden samtidig som det bevarer fremtidig fleksibilitet for omplassering.

Detaljhandelskorridorene langs Vernon Boulevard har vist motstandskraft på grunn av konsekvent fottrafikk, økende boligendensitet og begrenset tilgjengelig front. Fraværet av en fornyelsesklausul tillater eier å revurdere leietakerblandingen og leieøkonomien ved leieavtalens utløp.

SONE & STRATEGISK VALGEMULIGHET
Eiendommen ligger innenfor et M1-4 / R6B soneområde. Denne doble soneordningen støtter fortsatt blandet bruk og gir strategisk fleksibilitet på lang sikt, med forbehold om vanlige godkjenninger.

Investorer kan vurdere flere strategier:

- Holde og stabilisere for varig kontantstrøm
- Gradvis øke inntektene fra boligenheter
- Omplassere den kommersielle komponenten ved leieavtalens utløp
- Evaluere langsiktig utviklingspotensial

Denne fleksibiliteten tilfører strukturell verdi utover den nåværende inntektsstrømmen.

DELMARKEDS GRUNNLEGGENDE ASPEKTER

Long Island City fortsetter å dra nytte av:

- Nærhet til Midtown Manhattan (ett t-bane stopp)
- Kapitalkrav i LIC har forblitt robust på grunn av kombinasjonen av tilgjengelighet, leiedybde og beliggenhet ved stranden. Vernon Boulevard-korridoren spesielt forblir en av delmarkedets mest ettertraktede boliglommer.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.